Samowolą budowlaną są roboty budowlane lub budowa obiektu budowlanego bez pozwolenia na budowę, bez zgłoszenia lub pomimo wniesienia sprzeciwu do zgłoszenia.
Warto pamiętać o tym, że przez roboty budowlane rozumie się przebudowę, remont, montaż nadbudowę a także rozbiórkę budynku lub jego części. Samowola budowlana powstaje również wtedy, gdy nasz projekt otrzymał sprzeciw od starosty a my pomimo to podjęliśmy się jego realizacji.
Jeśli organ Nadzoru budowlanego dowie się o nielegalnej budowie czy remoncie, możemy spodziewać się nakazu rozbiórki a nawet postępowania karnego przez prokuratora i sądem które może poskutkować wysoką grzywną (maksymalna kwota wynosi aż 720 000 zł) i ograniczeniem wolności od 1 do 12 miesięcy albo pozbawieniem wolności nawet do 2 lat (Art. 90 ust. Prawo budowlane). Warto mieć świadomość tego, że jeśli od popełnienia samowoli budowlanej minęło 5 lat nie zostanie wszczęte postępowanie karne. Niestety złamanie przepisów nie przedawnia się, dlatego niezależnie od tego czy minęło 5 czy 20 lat nadal możemy spodziewać się dotkliwych sankcji administracyjnych.
Kara za samowolę - rozbiórka lub opłata legalizacyjna.
Art. 48 "Duża samowola" - brak pozwolenia
Art. 48 pkt 1 Prawa budowlanego nakazuje rozbiórkę obiektu wybudowanego bez pozwolenia lub z naruszeniem zgłoszenia. W pkt 2 ustawodawca pozostawia możliwość zalegalizowania budowy jeżeli jest zgodna z prawem miejscowym i przepisami technicznymi.
W pkt 3 dowiadujemy się co musimy przedstawić w wyznaczonym terminie:
- zaświadczenie o zgodności z MPZP
- 4 egzemplarze projektu budowlanego
Następnie Nadzór budowlany sprawdza spełnienie wymagań, zatwierdza projekt budowlany i pozwala kontynuować roboty budowlane. Nakłada także obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie i ustala wysokość opłaty legalizacyjnej.
Art. 49b "Mała samowola" - brak zgłoszenia
Art. 49b pkt 1 Prawa budowlanego nakazuje rozbiórkę obiektu wybudowanego bez pozwolenia lub z naruszeniem zgłoszenia. W pkt 2 ustawodawca pozostawia możliwość zalegalizowania budowy jeżeli jest zgodna z prawem miejscowym i przepisami technicznymi.
Dokumenty jakie musimy przedstawić w wyznaczonym terminie:
- zgłoszenie budowy
- zaświadczenie o zgodności z MPZP
- projekt zagospodarowania terenu
Następnie Nadzór budowlany sprawdza spełnienie wymagań, pozwala kontynuować roboty budowlane i ustala wysokość opłaty legalizacyjnej.
Wysokość opłat legalizacyjnych dla dużej samowoli:
500zł x 50 x wsp. kat. obiektu x wsp. wielkości
50 tyś zł
375 tyś zł
100 tyś zł
Trudny
W niektórych przypadkach dzięki wieloletniemu doświadczeniu w tego typu sprawach - naszym architektom i prawnikom udaje się uniknąć opłaty legalizacyjnej, jednak wymaga to dużo wysiłku, pracy i praktyki.
Jedna i w tym przypadku trzeba spełnić wiele wymagań urzędowych takich jak warunki zabudowy, projekt budowlany czy pozwolenie na budowę lub użytkowanie.
Bardzo trudny
W innych przypadkach aby zalegalizować samowolę budowlaną trzeba uiścić opłatę legalizacyjną.
Jeśli spełnione są warunki kiedy można zalegalizować samowolę budowlaną a także wartość prac lub budynku przekracza wysokość opłaty - warto uiścić karę i użytkować budynek lub kontynuować budowę zgodnie z decyzjami wydanymi przez Powiatowy Urząd Nadzoru Budowlanego.
Rozbiórka
Najgorszym rozwiązaniem jest nakaz rozbiórki wydawany przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Sytuacja taka ma miejsce kiedy niespełnione są warunki legalizacji samowoli lub na skutek zaniedbań inwestora. Trzeba wiedzieć że w przypadku popełnienia samowoli budowlanej trzeba działać szybko, bez zbędnej zwłoki przewidując działania urzędu, aby nie doprowadzić do sytuacji kiedy będziemy zmuszeni do rozbiórki.
Nawet 90% naszych klientów uniknęło opłaty legalizacyjnej.
Znamy i wykorzystujemy wszystkie kruczki prawne w interesie inwestora. Dzięki naszym zabiegom wielu naszych klientów uniknęło połat przy legalizacji samowoli.
Czy jeżeli dobudowałam ganek to zrobiłam samowolę budowlaną?
Tak.
Czy jeżeli w trakcie budowy na którą mam pozwolenie powiększę budynek to popełniam samowolę?
Nie, ale są to istotne odstępstwa i należy wykonać projekt zamienny.
Czy jeżeli w trakcie budowy na którą mam pozwolenie powiększę i zmienię lokalizację okna lub drzwi to popełniam samowolę budowlaną?
Nie, są to zmiany nieistotne.
Co robi Nadzór budowlany jak dowie się o samowoli budowlanej?
Wysyła kontrolę i wstrzymuje roboty budowlane.
W większości przypadków lepiej wcześniej przygotować wymagane uzgodnienia, decyzje, opinie czy pozwolenia niż czekać aż Nadzór Budowlany sam wykryje lub zostanie poinformowany przez "życzliwego" sąsiada o naszej samowoli budowlanej.
Zgodność z przepisami technicznymi.
Architekt Michał Rogalski jest w naszej firmie odpowiedzialny za doprowadzenie budynku do zgodności z przepisami technicznymi.
Jednym koniecznych warunków do legalizacji samowoli jest zatwierdzenie projektu budowlanego. W projekcie budowlanym zamiennym należy przedstawić sposób doprowadzenia budynku do zgodności z przepisami technicznymi oraz uzyskać niezbędne uzgodnienia, opinie i decyzje.
Zgodność z prawem i MPZP
Adwokat adam Rogalski jest specjalistą od Prawa Budowlanego, odpowiada za interpretację przepisów oraz doprowadzenie do zgodności obiektu z prawem.
Drugim obowiązkiem przy legalizacji samowoli budowlanej jest zgodność inwestycji z przepisami prawa lokalnego - Miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy.
